Champignons dans la charpente : la Cour limite l’indemnisation à une “perte de chance”

Dans une affaire récente, la Cour de cassation a rendu une décision qui intéresse directement le monde du diagnostic immobilier. Elle confirme que, lorsqu’un diagnostiqueur oublie de signaler la présence de champignons dans une charpente au cours d’un diagnostic termites, sa responsabilité ne peut être engagée que pour “perte de chance”. Une nuance juridique, mais aux conséquences très concrètes.

Tout part d’une vente immobilière classique. Avant la signature, un diagnostic termites est réalisé comme l’impose la loi. Le professionnel relève quelques indices d’insectes à larves xylophages, mais ne mentionne pas les champignons visibles sur les bois de charpente. Les acheteurs découvrent la contamination après leur installation et réclament une réparation intégrale des travaux. Le tribunal reconnaît la faute, mais limite le dédommagement à une fraction du préjudice : la perte de chance d’avoir été mieux informés.

Une faute sans responsabilité totale

Pour la Cour, la distinction est claire : le diagnostiqueur a manqué de vigilance, mais le dommage n’est pas directement causé par ce manquement. En d’autres termes, son erreur n’a pas “provoqué” la dégradation du bien, elle a seulement empêché les acheteurs d’en mesurer la gravité avant l’achat. Cette approche, déjà retenue par la cour d’appel, a été confirmée par la Cour de cassation, qui rejette le pourvoi des acquéreurs.

La décision rappelle surtout le périmètre du diagnostic termites : il concerne exclusivement la recherche d’insectes dégradant le bois, pas celle des champignons lignivores. Ces derniers ne relèvent pas du champ réglementaire du diagnostic, sauf mention explicite dans la mission.

Des enseignements pour les professionnels et les acheteurs

Pour les diagnostiqueurs, l’affaire souligne l’importance de la prudence rédactionnelle. Mentionner une réserve, signaler des anomalies visuelles ou recommander un contrôle complémentaire peut suffire à prévenir les contentieux. Les assureurs, eux, verront dans cette jurisprudence une confirmation : le professionnel n’est pas tenu d’une obligation de résultat, mais de moyens.

Côté acquéreurs, le message est tout aussi clair : un diagnostic termites n’équivaut pas à un état parasitaire complet. Pour détecter la mérule ou d’autres champignons, il faut une mission spécifique. Sans cela, le recours à l’indemnisation restera limité à cette fameuse “perte de chance”, désormais bien ancrée dans la jurisprudence.